「住宅ローンの借り換えを考えているけど、固定金利と変動金利、どっちを選ぶのが正解？」
これは、多くの人が直面する悩みのひとつです。

住宅ローンの金利タイプは、総返済額や家計の安定に直結する重要なポイント。固定金利なら「金利が変わらず安心」、変動金利なら「低金利の恩恵を受けやすい」ですが、その分リスクもあります。

さらに、2025年以降は金利の上昇が予想されるという専門家の見解もあり、「今、借り換えをするならどちらがベストなのか？」 をしっかり見極める必要があります。

この記事では、固定金利と変動金利の違い、メリット・デメリット、そしてあなたに最適な選び方 を分かりやすく解説します。借り換えを成功させ、無駄な支払いを減らすために、ぜひ最後まで読んでみてください！

固定金利vs変動金利 住宅ローン借り換えの基本知識

住宅ローンを借り換える際、多くの人が最も悩むのが 「固定金利と変動金利、どちらを選ぶべきか？」 という問題です。この選択によって、毎月の返済額はもちろん、総返済額や家計の安定性が大きく変わります。

まず、基本的な違いを押さえておきましょう。

固定金利：契約時に決まった金利が、返済期間中ずっと変わらないタイプ。金利上昇のリスクがなく、長期間の計画が立てやすい。

変動金利：半年ごとに金利が見直されるタイプ。現在のような低金利の時期には有利だが、将来的に金利が上昇すると返済額が増える可能性がある。

「金利は今後どうなるのか？」「長期間の返済を考えた場合、どちらがお得なのか？」といった疑問を解決するために、次の項目では 固定金利と変動金利、それぞれの特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

固定金利とは？特徴とメリット・デメリット

固定金利とは？
固定金利とは、契約時に決められた金利が、返済期間中ずっと変わらないタイプの住宅ローン です。例えば、借り入れ時に「年1.5％」の金利で契約した場合、完済するまでこの金利が変わることはありません。

この仕組みにより、将来の金利変動の影響を受けず、長期的な資金計画が立てやすい というメリットがあります。特に、金利が上昇する局面では、固定金利を選んだ人が結果的に得をすることもあります。

固定金利のメリット
1.金利上昇リスクがない → どれだけ市場金利が上がっても、契約時の金利のまま返済できる。
2.毎月の返済額が一定で安心 → 家計管理がしやすく、将来の支出を計画しやすい。
3.長期間借りる場合に有利 → 返済期間が長いほど、金利変動の影響を受けにくい。

固定金利のデメリット
1.変動金利に比べて金利が高め → 低金利の時期に借りると、変動金利よりも総返済額が多くなる可能性がある。
2.途中で金利が下がっても恩恵を受けられない → 一度契約した金利はそのままなので、金利が下がると相対的に損になる。
3.短期間での借り換えには不向き → 固定金利は長期向けのため、数年での借り換えには適さない。

固定金利は、「長期間にわたり安定した返済をしたい人」や「金利上昇リスクを避けたい人」に向いています。

変動金利とは？特徴とメリット・デメリット

変動金利とは？
変動金利とは、市場の金利動向に応じて、定期的に金利が変わるタイプの住宅ローン です。多くの金融機関では半年ごとに金利が見直される ため、低金利のときは恩恵を受けやすいですが、金利が上昇すると返済額が増えるリスクもあります。

例えば、現在の変動金利が年0.5％だったとしても、将来的に1.5％や2.0％に上昇する可能性もあります。そのため、「金利が今後どのように変わるのか？」を見極めることが重要です。

変動金利のメリット
1.金利が低く、毎月の返済額を抑えられる → 固定金利よりも一般的に低いため、初期の支払い負担が少ない。
2.短期間での返済ならお得になりやすい → 短期間で完済する場合は、金利上昇のリスクが少ないためメリットが大きい。
3.繰り上げ返済との相性が良い → 早めに元本を減らせば、金利上昇の影響を抑えられる。

変動金利のデメリット
1.金利が上昇すると、返済額も増える → 予想以上に金利が上がると、家計の負担が大きくなる。
2.将来の支払い総額を正確に予測しにくい → 金利が変わるため、総返済額が読みにくく、長期的な資金計画が難しい。
3.金利上昇時に固定金利へ変更すると割高になる可能性 → 変動金利で借りた後に固定へ切り替えようとすると、固定金利がすでに上昇しており損をすることがある。

変動金利は 「短期間で完済できる人」や「繰り上げ返済を積極的に行う人」 に向いています。ただし、将来の金利上昇リスクを理解したうえで選ぶことが大切です。

どちらがお得？金利の仕組みと返済額の違い

住宅ローンの固定金利と変動金利、どちらを選ぶべきかを判断するには、実際にどれくらいの支払い額に差が出るのか？ を知ることが重要です。ここでは、それぞれの仕組みと返済額の違いを比較してみましょう。

金利の仕組みと変動の影響
固定金利は、契約時に決まった金利が変わらないため、毎月の支払額も一定です。一方、変動金利は市場の金利に連動するため、半年ごとに金利が見直され、将来的に返済額が変わる可能性があります。

たとえば、借入額3,000万円・返済期間35年の場合、以下のような違いが出ます。

固定金利と変動金利の返済額比較（借入3,000万円・35年ローン）

※金利は一定条件のもとで試算したもので、実際の金利や返済額は金融機関により異なります。

どちらを選ぶべきか？

・金利が今後も低いままなら、変動金利の方が支払い総額が少なくなる可能性が高い。
・金利が上昇した場合、最終的な支払額は固定金利とほぼ同じか、それ以上になることもある。
・長期間の返済計画を立てたい人は固定金利のほうが安心。
・短期間で繰り上げ返済できる人は、変動金利のメリットを受けやすい。

つまり、「将来的な金利上昇リスクを取れるかどうか？」 が最大のポイントになります。

住宅ローン借り換えのメリットとデメリット

住宅ローンの借り換えは、金利の低いローンへ乗り換えることで 総返済額を抑えたり、家計の負担を軽減 できる可能性があります。しかし、手続きには費用がかかり、必ずしも全員にとってメリットがあるとは限りません。ここでは、住宅ローン借り換えの メリットとデメリット を詳しく解説します。

住宅ローン借り換えのメリット

1. 低金利の恩恵を受けられる
現在のローンより低い金利のものに借り換えれば、毎月の返済額を抑えられ、総返済額を数百万円単位で減らせる こともあります。

2.毎月の返済額を減らせる
例えば、3,000万円のローンを 金利1.5%→0.7%に借り換えると、毎月の支払いが1万円以上減る 可能性があります。その分を貯蓄や他の支出に回せます。

3.ローンの種類を変更できる
「変動金利→固定金利」など、ライフスタイルや将来の見通しに合わせてローンの種類を変更できる のも借り換えのメリットのひとつです。

4.団体信用生命保険（団信）の条件が良くなる場合も
金融機関によっては、新たな住宅ローンに借り換えることで より手厚い団信に加入できる ケースもあります。

住宅ローン借り換えのデメリット

1.手数料・諸費用がかかる
借り換えには 事務手数料、保証料、登記費用などの諸費用が数十万円単位で必要 になります。借り換え後の金利差によっては、総返済額が思ったほど減らない可能性 もあるので注意が必要です。

2.審査に通らないこともある
借り換えには 新たな審査 が必要です。
・転職したばかり
・収入が減った
・他の借り入れが増えた
こういった理由で、借り換えが難しくなる場合があります。

3.手続きの手間がかかる
借り換えには 金融機関の比較、審査書類の準備、契約手続き などが必要で、時間と手間がかかります。

4.金利が下がるとは限らない
変動金利で借り換えた場合、今後金利が上昇すると、結果的に総返済額が増えるリスク もあります。

結論：借り換えは「メリットが費用を上回る場合」に検討する

住宅ローンの借り換えは、適切なタイミングで行えば大きな節約につながります。しかし、借り換えにかかる費用や手間を考慮し、メリットが十分にある場合のみ実施するのがベスト です。

どちらを選ぶべき？ライフプラン別おすすめ住宅ローン

住宅ローンの借り換えで固定金利と変動金利のどちらを選ぶべきかは、「ライフプラン」や「将来の収入の安定性」 によって異なります。ここでは、ライフスタイルごとに適した住宅ローンの選び方 を紹介します。

安定志向の人は「固定金利」がおすすめ

✔ 向いている人
・公務員や大手企業勤務など、収入が安定している人
・教育費や老後資金など、長期的な支出計画を立てたい人
・金利上昇のリスクを避けたい人

✔ 固定金利が合う理由
・金利が変わらず、毎月の支払いが一定 のため、家計管理がしやすい
・市場金利の変動に左右されない ので、長期間のローンでも安心

✔ 注意点
・変動金利に比べて 金利が高め なので、低金利時代には相対的に損をすることもある

短期間で完済するなら「変動金利」がおすすめ

✔ 向いている人
・10～15年以内にローンを完済する予定の人
・収入に余裕があり、繰り上げ返済を積極的に行える人
・多少の金利変動リスクを受け入れられる人

✔ 変動金利が合う理由
・金利が低く、毎月の支払いが少なくて済む
・短期間で完済すれば 金利上昇リスクを最小限に抑えられる

✔ 注意点
・返済期間が長くなると、金利上昇の影響を受けやすくなる

将来の収入が不安定な人は「ミックスローン」も検討

✔ 向いている人
・フリーランスや個人事業主 など、収入が不安定な人
・共働きで、夫婦の収入が異なる場合
・金利変動のリスクを抑えつつ、低金利の恩恵を受けたい人

✔ ミックスローンとは？
・固定金利と変動金利を組み合わせて借りる方法（例：半分ずつ）
・変動金利のメリットを活かしつつ、固定金利で安定性を確保できる

✔ 注意点
・金融機関によって、ミックスローンを取り扱っていない場合がある

まとめ：自分のライフプランに合わせた選択を！
✔ 安定した家計管理をしたい → 固定金利
✔ 短期間で完済できる → 変動金利
✔ 収入が不安定なら → ミックスローンも検討

住宅ローン借り換えを成功させるポイント

住宅ローンの借り換えは、単に「金利が低いから」と決めるのではなく、総返済額や手数料、ライフプランを総合的に考慮することが大切です。ここでは、借り換えを成功させるための重要なポイントを紹介します。

借り換えの適切なタイミングを見極める

✔ 借り換えを検討すべきタイミング
・現在の金利と借り換え後の金利の差が0.5%以上ある
・返済期間が10年以上残っている
・ローン残高が1,000万円以上ある

✔ なぜこの条件が重要？
借り換えには 手数料や登記費用がかかる ため、金利差が小さい場合や返済期間が短い場合は、借り換えのメリットが少ない 可能性があります。

・借り換え時の諸費用を計算する
借り換えをすると、以下のような費用が発生します。

✔ 主な諸費用
・金融機関の事務手数料（数万円～数十万円）
・保証料（借り入れ金額の約2%程度）
・抵当権設定費用（登記費用）（数万円）
・司法書士報酬（約3～5万円）

✔ 借り換えによる節約額と比較する
例えば、借り換えによって 総返済額が100万円減るとしても、手数料が50万円かかるなら実質50万円のメリット になります。この費用対効果をしっかり計算することが重要です。
・借り換え審査に通るための準備をする

✔ 審査で見られるポイント
・年収や勤続年数 → 勤続年数が短いと審査が厳しくなることも
・クレジットカードの利用状況 → 滞納履歴があると審査に影響する可能性あり
・他の借入状況 → 自動車ローンやカードローンの借入額が大きいと審査に不利

✔ 審査をスムーズに通すコツ
・クレジットカードのリボ払いを整理する
・借入額を必要最小限にする
・安定した収入があることを証明できる資料を準備する
・金融機関を比較して最適なローンを選ぶ
借り換え先の金融機関によって、金利や手数料、特典などが異なります。

✔ 比較すべきポイント
・金利（固定か変動か）
・手数料や諸費用の安さ
・繰り上げ返済の手数料が無料かどうか

団体信用生命保険（団信）の充実度
例えば、ネット銀行は 金利が低め ですが、対面サポートが受けられないデメリットもあります。一方、メガバンクは 手数料が高めでも、サポートが充実している ケースが多いです。

借り換え審査に通るためのポイント

住宅ローンの借り換えを成功させるためには、審査に通ることが大前提 です。借り換えは新規ローンの契約と同じ扱いになるため、収入や信用情報のチェックが厳しくなる ケースもあります。ここでは、借り換え審査の基準や、通過するためのポイントを解説します。

借り換え審査でチェックされる4つのポイント
1. 年収と返済負担率
・返済負担率（年収に占めるローン返済額の割合）は、一般的に25%～35%以下が基準 とされる。
・例えば、年収500万円の場合、年間の返済額が125万円（25%）以内なら審査に通りやすい。

2. 勤続年数と雇用形態
・勤続年数が短いと審査が厳しくなる。 目安として1年以上 は必要で、3年以上が望ましい
・正社員は安定性が評価されやすいが、自営業や契約社員は審査が厳しくなる傾向 がある。

3.クレジット履歴（信用情報）
・過去に延滞や滞納があると、審査に落ちる可能性が高い。
・リボ払い・キャッシングの利用状況 もチェックされるため、可能なら残高を減らしておくのがベスト。

4. 他の借入状況
・自動車ローン・カードローン・奨学金などの借入が多いと、審査が厳しくなる。
・すぐに完済できる借入があるなら、事前に整理しておくと審査に有利。

おすすめの金融機関と金利比較

住宅ローンの借り換えを成功させるには、金利や手数料の条件が良い金融機関を選ぶことが重要 です。銀行によって適用金利やサービス内容が異なるため、しっかり比較して選びましょう。

・借り換え時にチェックすべきポイント
金融機関を選ぶ際は、次の4つのポイントを比較しましょう。

1.適用金利（固定金利・変動金利）
・変動金利は 0.3%台～0.5%台 の低金利が魅力。
・固定金利は 1.0%～1.5% 前後で、金利上昇リスクを避けられる。

2.手数料や保証料
・ネット銀行は手数料が安いが、対面サポートがないことが多い。
・メガバンクや地方銀行は手数料が高めだが、サポートが手厚い。

3. 団体信用生命保険（団信）の条件
・金融機関によっては、がん保障や全疾病保障が無料で付帯されることも。

4.繰り上げ返済手数料
・繰り上げ返済の手数料が無料かどうかも、長期的なコストを考える上で重要。

主要金融機関の住宅ローン金利比較（2025年3月時点）

※金利は2025年3月時点の情報であり、変更される可能性があります。

まとめ：あなたに最適な住宅ローンの選び方

今回の記事では、住宅ローン借り換えの 固定金利と変動金利の違い、メリット・デメリット、借り換えのタイミングや審査のポイント について詳しく解説しました。

✅ 固定金利と変動金利の違い
・固定金利：金利変動のリスクなし、長期的に家計管理がしやすい
・変動金利：金利が低く、返済負担が軽いが、将来的に上昇リスクあり

✅ 住宅ローン借り換えのメリット・デメリット
・低金利のローンに変更すると、総返済額を大幅に減らせる可能性あり
・ただし、手数料や審査基準を考慮し、メリットがあるかしっかり計算することが重要

✅ 借り換えの適切なタイミング
・金利差が0.5%以上
・残りの返済期間が10年以上
・ローン残高が1,000万円以上

✅ 審査に通るためのポイント
・収入や勤続年数の安定性を確認
・クレジットカードのリボ払い・他の借入を整理しておく
・適切な金融機関を選び、シミュレーションを活用する

✅ おすすめの金融機関
・低金利ならネット銀行（楽天銀行・住信SBIネット銀行など）
・サポート重視ならメガバンク・地方銀行（三菱UFJ・りそな銀行など）
・長期固定ならフラット35（ARUHIなど）

あなたに最適な住宅ローンの選び方

✔ 安定した返済を重視するなら → 固定金利
✔ 短期間での完済や繰り上げ返済を考えているなら → 変動金利
✔ 収入が不安定なら → ミックスローンも選択肢に

住宅ローン借り換えは、金利や条件をしっかり比較し、長期的にメリットがあるかどうかを見極めることが大切 です。金融機関のシミュレーションを活用し、無理のない返済計画を立てましょう！