不動産を売却したとき、「え？こんなに税金がかかるの？」と驚く方は少なくありません。税金の仕組みや控除制度を理解せずに進めてしまうと、本来払わなくてもよい税金を支払ってしまうこともあります。

この記事では、不動産売却で税金が発生する理由や税率、節税につながる特例制度、確定申告の基礎知識までをわかりやすく解説します。

さらに、「売却する」以外の選択肢として「賃貸運用」についてもご紹介。将来を見据えた資産運用を考えるきっかけとして、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却で「税金が高い」と感じる理由とは？

不動産を売却した際に「思ったより税金が高い」と感じる方は少なくありません。その理由は、売却価格に対して課税されるのではなく、「利益＝譲渡所得」に対して課税されるためです。譲渡所得の額が大きければ、税額もそれに比例して高くなります。また、特例や控除を適用しないまま申告してしまうと、不要な税金を支払うことになるケースもあります。税制度の仕組みを理解しておくことが、納得のいく売却につながります。

税金がかかるのは「譲渡所得」があるときだけ

不動産売却において税金が発生するのは、「譲渡所得」がある場合に限られます。譲渡所得とは、売却価格から購入時の費用や売却にかかった費用を差し引いた“実際の利益”のことを指します。つまり、不動産を買ったときよりも高く売れ、その差額がプラスになったときにだけ課税対象となるのです。

逆に言えば、譲渡所得がゼロもしくはマイナスの場合は、基本的に税金はかかりません。ただし、譲渡所得の算出には「取得費」や「譲渡費用」の正確な把握が重要で、ここを見落としてしまうと、本来払わなくてよかった税金を支払うリスクがあります。

売却価格＝課税額じゃない！意外と知らない計算式

「不動産を3,000万円で売ったから、3,000万円に税金がかかるの？」と誤解される方は多いですが、実際には課税対象となるのは「譲渡所得」部分のみです。譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 各種特別控除

ここでいう取得費とは、不動産を購入したときの代金や登記費用、リフォーム費用など。譲渡費用には、仲介手数料や測量費用、解体費などが含まれます。

これらを正しく差し引くことで、「実際の利益＝課税対象となる所得額」が明確になります。ただし、取得費に関する資料が残っていない場合は「概算取得費（売却価格の5％）」で計算され、結果的に税額が高くなる傾向があるため注意が必要です。

【譲渡所得の計算に必要な要素一覧】

項目	内容の例
売却価格	実際に売却した金額
取得費	購入金額、登記費用、リフォーム費用など
譲渡費用	仲介手数料、測量費、解体費用など
特別控除	3,000万円控除、空き家特例など

このように、税額は計算の仕方一つで大きく変わる可能性があります。特に不動産を相続・活用・売却しようと考えている方にとって、こうした基礎知識は欠かせません。

税率はどれくらい？短期・長期譲渡で大きく変わる

不動産売却にかかる税金は、所有していた期間によって大きく異なります。「短期譲渡」と「長期譲渡」で税率が約2倍になるケースもあり、売却タイミングを誤ると想定以上の税負担になることも。所有期間の区切りは5年。譲渡した年の1月1日時点での保有期間が基準となるため、実際の売却日とずれる点に注意が必要です。タイミング次第で、数十万円単位の節税が可能になることもあります。

短期譲渡は約39%、長期譲渡は約20%

不動産売却時にかかる税率は、保有期間が5年以下か、5年を超えるかで大きく変わります。5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」となり、それぞれに適用される税率が異なります。

短期譲渡の税率は、所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%を合わせて約39.63%。一方、長期譲渡では所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%の**合計約20.315%**となります。この差は実に約2倍。売却益が大きいほど、税率の違いによる影響も大きくなります。

所有期間によっては、年をまたぐだけで税額が大きく変わるケースもあるため、売却時期は慎重に検討する必要があります。

所有期間	区分	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	30.00%	9.00%	0.63%	39.63%
5年超	長期譲渡所得	15.00%	5.00%	0.315%	20.315%

私たち「富士商株式会社」では、不動産の活用提案とともに、お客様がこうした税率の差を正しく理解し、最適な売却時期を選べるようサポートしております。税金を抑えた売却をご検討の際は、お気軽にご相談ください。

所有期間の数え方でミスしがちな注意点

税率を分ける基準となる「所有期間」は、譲渡した日ではなく「その年の1月1日時点で何年所有しているか」で判断されます。このカウント方法が意外と誤解されやすく、節税のチャンスを逃すケースも少なくありません。

たとえば、2019年4月に不動産を取得し、2024年12月に売却した場合、取得から5年8ヶ月経っていても、売却年である2024年の1月1日時点では5年未満の扱いとなるため「短期譲渡所得」になってしまいます。税率が約39％に跳ね上がるため、あと数ヶ月売却を待てば、約20％の長期譲渡にできた…という後悔にもつながります。

このようなタイミングの見誤りは、誰にでも起こりうるものです。だからこそ、売却前に「いつ売るべきか」「どの年で計算されるか」を確認することが、無駄な納税を防ぐ第一歩となります。

税金がかからないケースとその条件

不動産売却をしたからといって、必ずしも税金がかかるわけではありません。一定の条件を満たせば、税金が「ゼロ」になるケースも存在します。たとえば、自宅の売却であれば「3,000万円特別控除」、相続した空き家であれば「空き家特例」などがそれにあたります。こうした特例は、使える条件や申請期限が細かく定められているため、事前に制度を把握しておくことが重要です。これらを理解することで、余計な税金を支払うことなく、手元に残る資金を最大化することができます。

「3,000万円特別控除」の要件とは？

「3,000万円特別控除」は、不動産を売却した際の譲渡所得から最大3,000万円までを差し引ける制度です。主に、マイホームなどの「居住用財産」を売却した場合に使える特例で、この控除が適用されれば、多くの方が税金ゼロで済むケースになります。

ただし、この制度を使うには、いくつかの要件をすべて満たす必要があります。特に見落としがちなポイントとして、「住まなくなってから3年以内の売却」「家屋がそのまま残っている」など、具体的な状態や売却時期が影響します。

【3,000万円特別控除の主な適用条件】
・売却するのが居住用の不動産であること
・現在は住んでいなくても「住まなくなってから3年以内」に売却すること
・売却した相手が親族でないこと（配偶者や直系血族等はNG）
・特別控除を受ける目的での建物取り壊しを行っていないこと
・確定申告で適切に申請していること

相続した家を売ったときの「空き家特例」って？

相続した不動産を売却する場合、一定の条件を満たせば「空き家特例（被相続人居住用財産の特別控除）」を使うことができます。これは、被相続人（亡くなった方）が一人暮らしをしていた住宅を売却した場合に、最大3,000万円の特別控除を受けられる制度です。

この特例の対象となるには、以下のような条件があります。
・建物が昭和56年5月31日以前に建築されたもの
・被相続人が死亡時に単身で居住していたこと
・売却時に耐震改修されている、または解体済みであること
・売却が相続開始から3年を経過する年の年末までに行われること（期限：2027年12月31日まで）

この制度は、空き家対策の一環として設けられており、適用されれば多くのケースで税金がかからずに済みます。しかし、耐震証明や登記情報、売却時期の管理など、細かい条件が多いため、制度に詳しい専門家の支援が重要です。

なお、空き家を売却するかどうか迷っている方は、賃貸として活用するという選択肢もあります。弊社では、賃貸物件としての活用法についても詳しく解説しています。

詳しくはこちらのコラムをご覧ください：
▶︎ 賃貸物件の選び方と契約のコツを完全解説！

節税のために知っておくべき3つの対策

不動産売却で生じる税金は、工夫次第で大きく抑えることが可能です。「どうせ避けられないもの」と思い込んでしまうのは非常にもったいないこと。実際には、取得費の計上や売却のタイミング調整、制度の活用など、節税につながる行動は多くあります。以下では、売却前に知っておきたい「3つの具体的な節税対策」をご紹介します。税金を抑えながら、より手取り額を高めるための参考にしてください。

節税① 取得費・譲渡費用はできるだけ多く記録

譲渡所得の金額は「売却価格」から「取得費＋譲渡費用」を差し引いて算出されます。そのため、取得時や売却時にかかった費用を正確に記録しておくことが、節税の第一歩になります。逆に言えば、費用の資料が残っていなければ「概算取得費（売却価格の5％）」で計算され、課税対象が大きくなってしまうのです。

取得費として認められるのは、購入時の代金はもちろん、登記費用、不動産取得税、リフォーム代など多岐にわたります。また、譲渡費用としては仲介手数料や解体費、測量費なども含まれます。これらは領収書や契約書など、証明資料を残すことで節税効果を発揮します。

【取得費・譲渡費用として認められる主な項目】
・購入代金（建物・土地）
・登記費用・不動産取得税
・リフォーム・修繕費
・仲介手数料
・建物解体費用
・測量費・広告費

節税② 売却タイミングをコントロール

不動産の売却は「いつ売るか」によって課税額が大きく変わることがあります。すでにご説明したように、所有期間が5年を超えるかどうかで、適用される税率が約39％から約20％へと下がります。そのため、売却を急がず、年をまたいで長期譲渡扱いになるタイミングを狙うことで、大きな節税につながります。

また、空き家特例や3,000万円控除といった特例も、期限や申請期間が明確に定められているため、売却時期を調整することが非常に重要です。特例適用期間をうっかり過ぎてしまうと、本来受けられるはずの控除が使えず、結果として数百万円単位の納税負担につながることもあります。

タイミングの判断に迷った際は、税理士や不動産のプロへの相談が有効です。当社でも、売却スケジュールの見直しから、最適な活用方法の選択肢まで、包括的にアドバイスを行っています。

節税③ 税理士に相談して「使える特例」を見極める

税金に関する知識や制度は非常に複雑で、個人で完璧に把握するのは困難です。譲渡所得の計算だけでなく、各種控除の適用条件、併用の可否、確定申告の記載方法など、判断に迷う場面が多くあります。そこで、早い段階から税理士に相談することで、無駄のない申告と最大限の節税が可能になります。

たとえば、「3,000万円控除」と「空き家特例」は併用できません。また、相続税の取得費加算の特例と他の特例も重複が不可です。どの制度を優先的に活用すべきかを判断するには、ケースに応じた専門的な視点が必要です。

売却後の確定申告はどうすればいい？

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、原則として翌年に確定申告が必要になります。特に税金が発生しないケースでも、特別控除や空き家特例などを使うには申告が不可欠です。「確定申告＝納税」のイメージがありますが、節税や損失の繰越控除を活用する上でも重要なステップです。申告を怠ると、ペナルティが発生する可能性もあるため、必要書類の準備とタイミングを押さえておきましょう。

申告が必要なケースとしなくていいケース

不動産売却後、すべての人が確定申告をしなければならないわけではありません。実際には「譲渡所得が発生するかどうか」「特例を適用するかどうか」によって必要・不要が分かれます。

たとえば、売却によって譲渡損失が出た場合、税金はかかりませんが、損失を翌年以降に繰り越すためには申告が必要です。また、3,000万円控除や空き家特例を使いたい場合も、適用のためには確定申告が必須になります。

【確定申告が必要なケース】
・譲渡所得が発生した（利益が出た）場合
・3,000万円特別控除を使いたい
・空き家特例を適用したい
・損失を他の所得と通算・繰越したい
・所得税・住民税の正確な計算が必要

【確定申告が不要なケース】
・譲渡所得が発生していない（利益が出ていない）
・特例の適用や損益通算をしない
・給与所得のみで年末調整が完了している（かつ売却による利益がない）

書類・手続き・e-Taxの使い方を簡単解説

確定申告を行う際には、譲渡所得の内容を正しく申告するための書類を事前に揃えておく必要があります。売却に関わる契約書や費用の領収書はもちろん、特別控除や特例を適用するためには追加の証明書類も求められます。申告方法としては、税務署に書類を提出する方法と、国税庁のe-Taxを利用するオンライン申告の2通りがあります。

e-Taxは、マイナンバーカードを使えば自宅からスムーズに手続きができ、添付書類も一部省略が可能になるなど便利です。ただし、操作が初めての方は時間に余裕を持って取り組むことをおすすめします。

以下に、申告時に必要となる主な書類とe-Tax活用のポイントをまとめました。

【確定申告で準備すべき書類】
・不動産売買契約書（購入時・売却時の両方）
・仲介手数料・登記費用などの領収書
・登記事項証明書
・マイナンバーカードまたは通知カード
・確定申告書B、分離課税用の申告書第三表
・各種控除に必要な証明書（例：耐震証明書、住民票など）

【e-Taxの活用ポイント】
・国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で案内に沿って作成
・ICカードリーダーまたはスマホがあればマイナンバー対応可
・添付書類の一部省略が可能（要マイナンバー登録）
・提出先の税務署に自動でデータ送信される

詳細なステップについては、国税庁のe-Taxポータルサイトもあわせてご確認ください。

不動産売却後の“次の選択肢”としての賃貸活用

不動産を売却するかどうかで悩んでいる方にとって、「賃貸として運用する」という選択肢も非常に有効です。特に税金面や今後のライフプランを踏まえると、必ずしもすぐに売却するのがベストとは限りません。物件の立地や周辺環境によっては、安定した家賃収入を得られるケースもあります。将来的に売却を視野に入れながら、まずは賃貸活用で資産を維持するという考え方も、柔軟な不動産戦略のひとつです。

売却以外の選択肢「賃貸運用」という道

不動産を「売る」だけが活用の手段ではありません。「貸す＝賃貸運用」に切り替えることで、毎月の家賃収入を得られ、税金や相続対策の観点からも有利になることがあります。たとえば、将来的に子どもが使う可能性がある土地や、地価が安定しているエリアの物件は、長期的な視点で見ると賃貸の方がメリットが大きい場合もあります。

賃貸にすることで固定資産税の一部経費化が可能になるほか、リフォーム費用や修繕費を計上することで所得税の節税効果も期待できます。また、入居者がつくことで物件の管理状況も良好に保たれ、資産価値の維持にもつながります。

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私たち「富士商株式会社」は、山口県を中心に地域の暮らしと将来を見据えた不動産事業を展開しています。その中核となるのが、学生向けアパートを中心とした賃貸経営と、自社による賃貸管理サービスです。売却するか賃貸に出すかで迷っている方に対し、私たちは「貸す」という選択肢がどのように将来的な資産形成や地域貢献につながるかを具体的にご提案しています。

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▶︎ 富士商の不動産事業について

まとめ：不動産売却と税金対策、あなたにとって最適な選択肢は？

今回の記事の要点を以下にまとめます。

【要点まとめ】
・不動産売却の税金は「譲渡所得」に対して課税される
・所有期間によって「短期」「長期」で税率が大きく異なる
・「3,000万円控除」「空き家特例」などの制度で節税可能
・確定申告が必要なケースと、e-Taxを使った申告手順を紹介
・「売却」だけでなく「賃貸運用」という選択肢も検討できる
・富士商では、売却・賃貸の両面から活用方法をサポート

将来的な売却や、今ある不動産をどう活かすべきか迷っている方にとって、この記事が判断材料の一つとなれば幸いです。
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