住宅ローンを組む際、金利の低さから変動金利を選ぶ方も多いのではないでしょうか。しかし、金利が上昇すると、毎月の返済額や家計への影響が気になるものです。そこで知っておきたいのが、住宅ローンの「5年ルール」です。これは、変動金利が上昇しても、毎月の返済額を一定期間変えない仕組みです。
ただし、返済額が変わらなくても、金利上昇の影響がなくなるわけではありません。

この記事では、5年ルールと125％ルールの仕組みや、金利が上昇したときの注意点、家計への負担を抑えるための対策について解説します。

住宅ローンの5年ルールとは？

金利が上がっても返済額を一定期間据え置く仕組み

5年ルールとは、主に変動金利型の住宅ローンで元利均等返済を利用している場合に、毎月の返済額を原則5年間一定に保つ仕組みです。変動金利は一般的に半年ごとに金利が見直されますが、5年ルールが適用される住宅ローンでは、金利が変わっても次の返済額見直し時期までは毎月の支払額が変わりません。
例えば、毎月10万円を返済している場合、途中で金利が上昇しても、次の見直しまでは原則10万円のままです。
急に返済額が増えないため、家計への影響を一時的に抑えられる点が特徴です。

5年間金利が変わらないわけではない

注意したいのは、5年ルールが「金利を固定する制度」ではないという点です。毎月の返済額が変わらなくても、適用金利は見直されます。金利が上昇すると、返済額のうち利息に充てられる割合が増え、元金の返済に充てられる金額が減ります。
つまり、5年ルールは金利上昇の影響をなくすものではなく、毎月の返済額が急に増えることを抑える仕組みです。

金利が上昇すると返済内容はどう変わる？

同じ返済額でも元金が減りにくくなる

住宅ローンの毎月の返済額は、元金の返済分と利息分で構成されています。
例えば、毎月10万円を返済している場合、金利上昇によって次のように内訳が変わることがあります。

項目	金利上昇前	金利上昇後
毎月の返済額	10万円	10万円
元金返済分	7万円	5万円
利息分	3万円	5万円

※金利上昇による内訳の変化を示した仮の例です。

このように、毎月の支払額が同じでも、金利が上昇すると元金の減るペースが遅くなります。

未払利息が発生する場合もある

金利が大きく上昇すると、毎月発生する利息が返済額を上回る場合があります。例えば、毎月の返済額が10万円なのに、その月の利息が11万円になった場合、不足する1万円が「未払利息」として繰り延べられることがあります。
未払利息が発生すると元金が減らず、将来の返済負担が大きくなる可能性があります。そのため、毎月の返済額だけでなく、元金と利息の内訳にも注意が必要です。

5年ルールと125％ルールの違い

125％ルールは返済額の急増を抑える仕組み

5年ルールとあわせて知っておきたいのが「125％ルール」です。これは、5年ごとに返済額を見直す際、金利が上昇していても、新しい毎月の返済額をそれまでの125％以内に抑える仕組みです。
例えば、毎月10万円を返済している場合、見直し後の返済額は最大12万5,000円となります。

ただし、返済額の増加が抑えられても、元金や利息の支払いが免除されるわけではありません。返済が先送りされ、将来の負担につながる可能性があります。

すべての住宅ローンに適用されるわけではない

5年ルールや125％ルールは、すべての変動金利型住宅ローンに適用されるわけではありません。金融機関によっては採用していない場合があり、元金均等返済では適用されないのが一般的です。
また、適用される場合でも、返済額の見直し時期や未払利息の取り扱いなどは契約によって異なります。住宅ローンを選ぶ際や現在の契約を見直す際は、金利だけでなく、返済額の見直し方法も確認しておきましょう。

変動金利が上昇したときに確認したいこと

返済予定表で元金と利息の内訳を確認する

変動金利の住宅ローンを利用している場合は、定期的に返済予定表を確認しましょう。毎月の返済額だけでなく、適用金利や元金返済分、利息分、借入残高を把握することが大切です。特に金利が上昇した際は、以前と比べて元金の減り方が変わっていないか確認しましょう。

金利がさらに上がる場合も想定する

変動金利は将来の金利が確定していないため、今後さらに上昇する可能性もあります。例えば、現在より金利が0.5％、1％上がった場合に、返済額や総返済額がどう変わるのか、シミュレーションしておくと安心です。住宅ローンは長期間にわたる支払いのため、将来の家計にも余裕を持たせた返済計画が重要です。

金利上昇に備えてできる対策

繰上返済は生活資金とのバランスを考える

金利上昇への対策として、繰上返済を検討する方法があります。借入元金を減らすことで、将来支払う利息を抑えられる場合がありますが、手元の貯蓄を大きく減らしてしまうと、急な出費に対応しにくくなります。
教育費や生活費、緊急時の備えなども考慮し、無理のない範囲で判断しましょう。

固定金利への変更や借り換えも選択肢

金利上昇が心配な場合は、固定金利への変更や、別の金融機関への借り換えも選択肢になります。固定金利は一定期間の金利変動を避けられる一方、変更時点の金利によっては返済額が増えることもあります。
また、借り換えには諸費用がかかるため、金利だけでなく、総返済額や残りの返済期間も比較することが大切です。

まとめ

住宅ローンの5年ルールは、変動金利が上昇しても、一定期間は毎月の返済額を変えない仕組みです。ただし、返済額が一定でも利息の割合が増え、元金が減りにくくなる可能性があります。また、125％ルールによって返済額の急増が抑えられても、元金や利息の支払いがなくなるわけではありません。金融機関や返済方式によって適用条件も異なるため、契約内容を確認することが大切です。

住宅ローンは、家計に長く関わる大きな支出です。金利上昇の影響を正しく理解し、返済予定表や借入残高を定期的に確認しながら、無理のない返済計画を考えていきましょう。

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